Wat verandert de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015?

Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking getreden. De wet zou bijdragen aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector. Voor welke veranderingen zorgt de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in het huidige huurrecht?

Belangrijkste veranderingen

Door de inwerkingtreding van de nieuwe wet zijn de mogelijkheden tot het tijdelijk (ver)huren van een woning verruimd. De wet heeft een algemene mogelijkheid gecreëerd om tijdelijke huurovereenkomsten voor een woonruimte te sluiten . Voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet was dat slechts zeer beperkt mogelijk. Bovendien krijgt de verhuurder meer mogelijkheden om een huurovereenkomst op te zeggen nu de doelgroepcontacten en diplomatenclause zijn verruimd. Naast de verruiming van de tijdelijke verhuurmogelijkheden bevat de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 ook nieuwe huurprijsregelingen. In dit artikel ligt de nadruk echter op de kortdurende huurovereenkomsten.

Kortdurende huurovereenkomsten

Het oude huurrecht nam als uitgangspunt de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Het tijdelijk verhuren van woningen kon slechts in een beperkt aantal gevallen. Denk hierbij aan de huur die ziet op gebruik van woonruimte ‘dat naar zijn aard slechts van korte duur is’ of het verhuren van een woning op grond van de Leegstandswet. Ook zijn er enkele opzeggingsgronden die uitsluitend van toepassing zijn indien sprake is van tijdelijk gebruik van een woning. Voorbeelden van deze opzeggingsgronden zijn de zogenaamde diplomatenclausule/tussenhuur en het dringend eigen gebruik in geval van woningen bestemd voor gehandicapten, ouderen of studenten.

Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is het mogelijk om ter zake van een woonruimte kortdurende overeenkomsten te sluiten voor een bepaalde periode. Het huurrecht maakt onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. Voorbeelden van zelfstandige woonruimtes zijn eengezinswoningen, appartementen, portiekwoningen en galerijflats. Men spreekt van onzelfstandige woonruimtes wanneer het gaat om kamers in studenthuizen en hospitakamers.

Zelfstandige woonruimtes

Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW biedt de verhuurder en huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van maximaal twee jaar aan te gaan. Een dergelijke huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd maar eindigt op het moment dat de de huurperiode is verstreken. De huurder heeft dan geen recht op huurbescherming.

Onzelfstandige woonruimtes

Tevens geeft de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 huurders en verhuurders de mogelijkheid om ter zake van een onzelfstandige woonruimte kortdurende huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd te sluiten. De huurperiode van de onzelfstandige woonruimte is echter anders dan de huurperiode van de zelfstandige woonruimte. Ter zake van een onzelfstandige woonruimte kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaar worden overeengekomen. Na het verstrijken van de afgesproken huurperiode eindigt de huurovereenkomst dan van rechtswege. Ook voor een onzelfstandige woonruimte geldt dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming.

Informatieplicht en opzegging bij kortdurende huurovereenkomsten

Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is de verhuurder verplicht uiterlijk een maand voor het verstrijken van de afgesproken huurperiode de huurder schriftelijk te informeren over de beëindiging van het huurcontract van rechtswege. Deze informatieplicht geldt zowel voor kortdurende huurovereenkomsten ter zake van zelfstandige woonruimtes als ter zake van onzelfstandige woonruimtes. Als de verhuurder deze informatieplicht niet nakomt, wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd.

Tevens is het verboden om met dezelfde huurder een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De nieuwe overeenkomst wordt dan opgevat als een verlenging van de eerdere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De huurder kan de kortdurende overeenkomst te allen tijde tussentijds opzeggen tegen de dag van de eerstvolgende betalingstermijn – in de regel één maand – ook al staat dit niet uitdrukkelijk vermeld in de huurovereenkomst.

Toetsing aanvangshuurprijs

Ook de regeling omtrent de toetsing van de aanvangshuurprijs verandert door de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015.

Bovenstaande regeling is verruimd voor huurders van tijdelijke huurovereenkomsten ter zake van zelfstandige woonruimtes. Vanaf 1 juli 2016 kan de huurder de huurprijs tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst ter toetsing aan de huurcommissie voorleggen. Op deze manier kan worden voorkomen dat de kortlopende huur als proeftijd wordt gebruikt. Het moet dan wel om een huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar gaan. Huurovereenkomsten voor de duur van vijf jaar of korter ter zake van onzelfstandige woonruimtes vallen niet onder deze regeling. Voor deze huurovereenkomsten geldt dat de huurder zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs ter toetsing aan de huurcommissie kan voorleggen.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’

Naast de mogelijkheid tot het aangaan van kortdurende huurovereenkomsten ter zake van onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes, verruimt de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 de opzeggingsmogelijkheid van de verhuurder vanwege ‘dwingend eigen gebruik’. Deze term suggereert dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt om de woning zelf te betrekken. Echter, de reikwijdte van dit begrip is in de loop der jaren steeds verder uitgebreid waardoor men eerder spreekt van ‘eigen belang’ dan van ‘eigen gebruik’. Het eigen belang zit hem dan vooral in het feit dat de woning beschikbaar wordt gesteld voor een bepaalde groep, de zogenaamde categorale verhuur.

De regeling van categorale verhuur houdt in beginsel in dat wanneer een woning gebouwd of beschikbaar is gesteld voor een bepaalde doelgroep, die woning uit oogpunt van efficiënt gebruik van woonruimte beschikbaar moet blijven voor de betreffende doelgroep. Indien de huurder niet langer onder de doelgroep valt, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Deze regeling gold voorheen voor woningen die bestemd zijn voor gehandicapten, ouderen of studenten. De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 breidt deze doelgroepen uit met drie nieuwe categorieën: jongeren, promovendi en grote gezinnen.

Jongeren

Onder jongeren wordt verstaan personen met de leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar. Tot die laatste leeftijd kan een jongerencontract worden afgesloten. In de huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning bestemd is voor de huisvesting van jongeren en dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere wordt verhuurd. Studenten en promovendi worden in dit verband gelijkgesteld met jongeren. De woning mag na beëindiging van de huur dus ook aan een student of promovendus worden verhuurd.

Promovendi

Onder deze doelgroep wordt verstaan de personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs zijn verbonden. Voor promovendi gelden vergelijkbare regels als voor studenten. De woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi en in de huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus wordt verhuurd. Jaarlijks dient de promovendus aan te tonen dat hij of zij zich voorbereidt op een promotie en aldus promovendus is De promovendus doet dit door het verstrekken van een verklaring van de onderwijsinstelling. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen indien de promovendus niet kan aantonen dat hij of zij promovendus is of indien de promovendus de verklaring van de onderwijsinstelling niet binnen drie maanden na het schriftelijke verzoek van de verhuurder overlegt.

Grote gezinnen

Een groot gezin is gespecificeerd als een gezin van acht of meer personen. Zodra een gezin terugvalt naar minder dan vijf personen valt deze niet meer onder de doelgroep. De verhuurder mag jaarlijks vragen of het gezin aan de vereisten voldoet. Door het overleggen van een afschrift van gegevens uit de basisadministratie personen kan de huurder aantonen dat het gezin bestaat uit ten minste vijf personen en dat deze personen staan ingeschreven op het adres van de woning. Indien aan het licht komt dat minder dan vijf personen in de woning verblijven of indien de huurder de benodigde gegevens niet binnen drie maanden na het schriftelijke verzoek van de verhuurder overlegt, kan de verhuurder de huur opzeggen. De verhuurder kan de woning dan aan een ander groot gezin verhuren. Wederom geldt bij deze categorie dat in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen dat de woning bestemd is voor grote gezinnen en dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een groot gezin wordt verhuurd.

De aangepaste diplomatenclausule

De wet biedt huiseigenaren of huurders die tijdelijk naar het buitenland vertrekken voor werk en/of een lange reis de mogelijkheid om voor bepaalde tijd hun woning te verhuren totdat de eigenaar of eerdere huurder terugkeert naar de woning. Er kan dan een huurcontract voor bepaalde tijd worden aangegaan waarbij uitdrukkelijk wordt bedongen dat de woning aan het einde van de huur ontruimd moet worden. Wanneer de eigenaar of eerdere verhuurder terugkeert naar de woning kan hij of zij de huurovereenkomst opzeggen. Deze tijdelijke verhuur wordt ook wel tussenhuur of diplomatenclausule genoemd.

Verruiming tussenhuur

Voorheen werden aan deze diplomatenclausule strenge eisen gesteld. De wet noemt hierbij drie limitatief opgesomde situaties waarbij één enkele tussenhuur toegestaan is. Aldus was het onder het oude huurrecht niet mogelijk dat deze beëindigingsgrond werd toegepast door een verhuurder die na het vertrek van zijn tussenhuurder de woning opnieuw aan een andere tussenhuurder wil verhuren voordat hij de woning zelf (weer) zou betrekken. Onder de nieuwe Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is dit wel mogelijk. Niet meer is vereist dat de huurovereenkomst wordt opgezegd vanwege het feit dat de verhuurder het gehuurde zelf wil betrekken. Een verhuurder mag nu meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan en verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd wordt verlengd. Met deze twee aanpassingen wordt het toepassingsbereik van de diplomatenclausule vergroot. Eveneens geldt hierbij dat de huurder bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de huur tussentijds mag opzeggen.

Conclusie

Al met al heeft de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 een aantal stevige veranderingen doorgevoerd in het huidige huurrecht vooral op het gebied van kortdurende huurovereenkomsten. De nieuwe wet zal voor de verhuurder de drempel verlagen tot het aangaan van een huurovereenkomst vanwege het feit dat men niet direct vastzit aan een contract voor een langere periode en de moeilijk te doorbreken huurbescherming in dat kader.

Belang aanzegtermijn

Natuurlijk kent de medaille twee kanten: huurders hebben door de invoering van de tijdelijke huurcontracten minder zekerheid. Er zouden zich schrijnende gevallen kunnen voordoen waarbij een huurder waarvan niet verlangd kan worden dat hij of zij de woning verlaat de woning zal moeten verlaten vanwege het van rechtswege eindigen van de overeenkomst. Toch wordt er van de verhuurder enige oplettendheid verwacht vanwege de invoering van de aanzegtermijn. Wanneer de verhuurder deze informatieplicht niet nakomt staat daar een behoorlijke sanctie tegenover. Wanneer de verhuurder vergeet om deze aanzegtermijn in acht te nemen, loopt hij het risico dat de huur voor onbepaalde tijd zal worden verlengd.

Knelpunten diplomatenclausule

Verder kan de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid bij een diplomatenclausule nog voor de nodige problemen zorgen wanneer de verhuurder in het buitenland verblijft en de tussenhuurder tussentijds opzegt. Of verhuurders deze tussentijdse opzeggingsmogelijkheid zouden kunnen omzeilen blijft onduidelijk. Wellicht kan de verhuurder uitdrukkelijk vermelden in de huurovereenkomst dat het gaat om diplomatenverhuur waardoor duidelijk is dat de verhuurder gedurende de huurperiode zich in het buitenland zal bevinden. Daarbij zou de verhuurder in het huurcontract kunnen bedingen dat, wanneer de tussenhuurder gebruik wil maken van de tussentijdse opzeggingsmogelijkheid, hij of zij vanwege de afwezigheid van de verhuurder zorg zal dragen voor het vinden van een nieuwe tussenhuurder. Op basis van de contractsvrijheid, per slot van rekening een van de belangrijkste beginselen binnen het huurrecht/contractenrecht, zou de verhuurder hiermee meer zekerheid kunnen bedingen voor hemzelf. Echter, of dit kans van slagen heeft, zal nog moeten worden bezien. De maatregelen uit de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 zullen over vijf jaar geëvalueerd worden. Dan zal duidelijk worden waar de daadwerkelijke knelpunten liggen en of deze wet heeft bijgedragen aan de verbetering van het aanbod van huurwoningen.

 

Meer informatie of hulp nodig?

Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met:

Wat zijn de kosten?

De kosten voor advies over huurovereenkomsten in het algemeen en de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in het bijzonder kunnen op verschillende manieren worden voldaan mede afhankelijk van de vraag of u een particulier of ondernemer bent. Meer informatie over onze particuliere tarieven vindt u hier. Klik hier voor meer informatie over onze zakelijke tarieven.