Is ontbinding wegens drie maanden huurachterstand altijd gerechtvaardigd?

Op 24 juni 2015 bepaalt de Rechtbank Limburg in een huurgeschil dat geen regel bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt.

Huurgeschil

In het huurgeschil tussen de verhuurder Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) en huurder Delicatesse Deux (DD) vordert PMT de ontbinding van de huurovereenkomst met als noodzakelijk gevolg de ontruiming van de bedrijfsruimte. PMT legt aan haar vordering onder meer ten grondslag dat de huurprijs substantieel te laat wordt betaald.

Drie maanden huurachterstand

Vaststaat dat PMT haar huurvordering ter incasso uit handen had gegeven nadat er drie maanden huurachterstand was. De kantonrechter overweegt echter dat, in tegenstelling tot wat wel wordt aangenomen, geen regel van wet of jurisprudentie bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt.

Woonruimte of bedrijfsruimte

Woonruimte

De termijn van drie maanden heeft wel betekenis bij de verhuur van woonruimte. Het landelijk overleg van kantonrechters heeft namelijk een aanbeveling waarbij een vordering tot ontbinding in beginsel wordt toegewezen indien sprake is van een huurachterstand van drie maanden. Afwijking daarvan is overigens mogelijk en ook is het mogelijk dat de kantonrechter de huurder een betalingstermijn verleent.

Bedrijfsruimte

Hoewel bij woonruimte de vordering tot ontbinding bij minder dan drie maanden huurachterstand in beginsel afgewezen dient te worden, geldt dit bij bedrijfsruimte dus niet. Dat betekent dat bij verhuur van bedrijfsruimte onder omstandigheden ook een huurachterstand van minder dan drie maanden kan leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Overigens is het wel zo dat de rechter ook bij bedrijfsruimte vaak de termijn van drie maanden als richtlijn aanhoudt.

Alle relevante omstandigheden

De uitspraak van 24 juni 2015 laat echter zien dat de kantonrechter zich niet altijd houdt aan deze richtlijn van drie maanden. Bij bedrijfsruimte, meer dan bij woonruimte, dient dus gekeken te worden naar alle relevante omstandigheden. Daarbij is de centrale vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolg (ontruiming) rechtvaardigt.

Ontbinding niet gerechtvaardigd

De kantonrechter oordeelt in het geschil tussen PMT en DD dat, hoewel sprake was van huurachterstand van drie maanden, de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Volgens de kantonrechter zijn de belangrijkste relevante omstandigheden daarbij dat DD sinds 1993 haar onderneming drijft, de aandeelhouders voor hun inkomen daarvan afhankelijk zijn, de betalingsachterstand met name veroorzaakt is door de economische crisis en een managementovereenkomst met derden terwijl deze situatie is geëindigd en DD in redelijk korte tijd weer ‘bij’ was met de huurbetaling.

Motivering

Uit het bovenstaande volgt dat het van wezenlijk belang is voor de verhuurder om te stellen en te bewijzen waarom een bepaalde huurachterstand in de gegeven omstandigheden wel de ontbinding van de huurovereenkomst kan dragen. Zeker als het gaat om bedrijfsruimte is het dus niet voldoende om te beperken tot de stelling dat er nu eenmaal sprake is van een huurachterstand van drie maanden.

 

Meer informatie of hulp nodig?

Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met:

Wat zijn de kosten?

De kosten voor advies over de ontbinding van een huurovereenkomst kunnen op verschillende manieren worden voldaan mede afhankelijk van de vraag of u een particulier of ondernemer bent. Meer informatie over onze particuliere tarieven vindt u hier. Klik hier voor meer informatie over onze zakelijke tarieven.